İşyeri Kiralarına İlişkin Ertelenen Kanun Hükümlerinin 1 Temmuz 2020 Tarihi İtibariyle Yürürlüğe Girmesi

/in /tarafından

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (‘’Kanun’’) 2012 yılında yürürlüğe girmiş olup, Kanun’un tüm hükümleri aynı tarihte yürürlüğe girmemiştir. Kiracının tacir olduğu ve kiralanan yerin iş yeri olduğu kira ilişkilerini inceleyen dokuz madde hükmünün yürürlük tarihi 1 Temmuz 2020 tarihine kadar ertelenmiştir.

 

Kanun hükümleri uyarınca, kira ilişkisini düzenleyen maddeler kiracıyı koruma yaklaşımı barındırmaktadır. Kanun, kira sözleşmesi çerçevesinde kiralayanın daha güçlü konumda olduğunu kabul eder ve kiracıyı korumak adına nisbi emredici hükümlere yer vererek, dengeyi korumayı amaçlar. Ancak kiracının tacir olduğu kira sözleşmelerinde, kanun koyucu kiracının yeterli finansal güce sahip olduğunu gözettiğinden, herhangi bir tarafın nisbi emredici hükümlerle daha fazla korunmaması gerektiği kanaatine varılmıştır.

 

Kanun’da kiracıları farklı yönlerden koruyan dokuz madde hükmünün (323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346, 354) yürürlük tarihi 1 Temmuz 2020 tarihine kadar ertelenmiştir.

 

Bilgilendirme notumuzda; 1 Temmuz 2020 tarihinde kiracısının tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu iş yerleri için yürürlüğe girecek olan hükümler meydana gelecek farklılıklar incelenecektir.

 

  1. KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ (Kanun md. 323)

 

Kanun’un 323’üncü maddesi;

 

‘’Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.’’ şeklindedir.

 

Bu hükümde kiraya vereni ilgilendiren kısım, kiraya verenin haklı sebep olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza vermekten kaçınılamayacağıdır.

Kanun hükmünde, kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. Ancak; işyeri kiralarında kira ilişkisini devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaktadır.

Bu hükmün yürürlüğe girmesiyle birlikte iş yeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça kira sözleşmesinin devri için rıza göstermekten kaçınamayacaktır.

 

  1. KİRA SÖZLEŞMESİNİN ERKEN FESİH HALİ (Kanun md. 325)

 

Kanun’un 325’inci maddesi;

 

‘’Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.’’ şeklindedir.

 

Bu madde hükmü, kiracının kira sözleşmesinde yer alan tarihten önce sözleşmeyi feshetmesi halinde, kira sözleşmesinin kiralanın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için daha devam edeceğini ifade etmektedir. Ayrıca kiracının aynı koşullarla yeni bir kiracı bulmuş olması hali de, kiracının borçlarını sona erdirmektedir.

 

Erken fesih halinde;

 

  1. Kiracının, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edecektir.
  2. Kiracının yerine bulduğu yeni kiracının ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır olması gerekmektedir.

 

  1. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden mahsup edecektir.

 

Kiralananın erken tahliyesi halinde kural olarak kiracı, kira süresinin sonuna kadarki kira bedelinden sorumludur. Ancak; bu hüküm ile kiracının yükümlülüğü sınırlandırılmıştır. 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle, kiracı erken fesih durumunda Kanun hükmündeki şartlar altında yeni kiracı bularak makul süre için öngörülen kira miktarını ödememe hakkından yararlanabilecektir.

 

  1. KİRA SÖZLEŞMESİNİN OLAĞANÜSTÜ FESİH HALİ (Kanun md. 331)

 

Kanun’un 331’inci maddesi;

 

‘’Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.’’ şeklindedir.

 

Kira sözleşmesinin devamının taraflarca beklenemeyecek durumda olması halinde olağanüstü fesih hükmüne dayalı olarak kira ilişkisinin sonlandırılması söz konusudur.

 

Mülga 808 sayılı Borçlar Kanunu’nun (‘’eBK’’), 264’üncü maddesinde kira sözleşmesinin kiracı tarafından olağanüstü sebeple feshi halinde, bu önemli sebeplerin ispat edilmesi gerektiği ve her halde kiracının en az 6 (altı) aylık kira bedeli tutarında tazminat ödemesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Yeni düzenlemede, Kanun hükmünün son cümlesinde hakimlere tanınan hak; olağanüstü feshe dayalı tazminat davalarında, tazminat miktarının hakimlerce belirlenmesine ilişkindir. Bu çerçevede, ödenecek tazminatın miktarı hakimler tarafından belirlenecektir.

 

 

 

Kanun hükmü uyarınca kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda; yasal fesih bildirim süresinde (her 6 aylık dönem sonu için en az 3 ay önce bildirim yapılması suretiyle) kira sözleşmesinin feshedilebileceği belirtilmiştir. Bu hüküm de, 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girecektir.

 

  1. BAĞLANTILI SÖZLEŞME (Kanun md. 340)

 

Kanun’un 331’inci maddesi;

 

‘’Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.’’ şeklindedir.

 

Bağlantılı sözleşme yasağı konut ve çatılı işyerleri için söz konudur. Kiracının yararına olmayan veya kiralanın kullanımıyla doğrudan ilişkili olmayan sözleşmeler bu hüküm kapsamında geçersiz sayılacaktır. Bağlantılı sözleşmeler kira sözleşmesine ek bir protokol ile yapılacağı gibi, ayrı bir sözleşme şeklinde de tarafları borç altına sokabilmektedir.

 

Kiracının aleyhine durum teşkil edecek, kiracıyı borç altına sokan bağlantılı sözleşme halleri bu hüküm ile geçersiz sayılmıştır.

 

  1. KİRACININ GÜVENCE VERMESİ (DEPOZİTO) (Kanun md. 342)

 

Kanun’un 342’nci maddesi;

 

‘’Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.’’ şeklindedir.

 

Söz konusu hükümde kiracının güvence (depozito) vermesi kararlaştırılmışsa, vereceği depozitonun 3 aylık kira bedelini aşamayacağı belirtilerek, depozito için üst sınırlandırma yapılmıştır.

 

Hükmün devamında, güvence bedelinin para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracının, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatıracağı, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo edeceği hüküm altına alınmıştır.

 

Son olarak güvencelerin iadesi halinde, bankanın, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebileceği ifade edilmiştir.

 

Kanun hükmü uyarınca güvence bedeli miktar olarak üç aylık kira bedeliyle sınırlanmış ve bunların para veya kıymetli evrak olması halinde bankaya yatırılması zorunlu hale getirilmiştir. Mevcut durumda taraflar sözleşme özgürlüğü çerçevesinde güvence bedelini özgürce belirleyebilmektedir. Hükmün yürürlüğe girmesi ile birlikte güvence bedeli miktar olarak sınırlanacaktır. Ayrıca depozito, kiracı ve iş yeri sahibinin ortak hesabına yatırılacak ve sözleşme bittiğinde iş yeri sahibi ancak mahkeme kararıyla depozitodan kesinti yapabilecektir.

 

  1. KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİNE İLİŞKİN HÜKÜMLER (Kanun md. 343-344)

 

Kanun’un 343 ve 344’üncü madde hükümleri;

 

‘’Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.’’

 

‘’ Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.’’ şeklindedir.

 

Bu madde hükmü, kira bedelinin kiralayan tarafından uygulanabilecek maksimum kira artış sınırını düzenlemektedir. Söz konusu madde hükmünde, kira bedelindeki artışın, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasından fazla olamayacağı ifade edilmiştir. Bugün itibariyle, kira sözleşmelerine uygulanan kir artışı bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasından fazla olamamaktadır. Ancak ticari kira ilişkilerinde herhangi bir sınırlama mevcut değildir. Uygulamada, kiraya verenler yüksek oranda kira artışı belirleyebilmekte ve kiracıların kira bedelini ödemekte zorluklarla karşılaşmasına sebebiyet vermektedir.

 

  1. 344’üncü maddenin 1. fıkrasında; kira bedeli artış oranına ilişkin sınırlama yapılmış olup, kira bedeli artış oranının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı hüküm altına alınmıştır. Tarafların kira sözleşmesiyle belirledikleri kira artış oranı, bu hükümde belirtilen oranda geçerli olacaktır.

 

  1. 344’üncü maddenin 2. fıkrasında; taraflarca anlaşma yapılmamışsa, kira bedelinin, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.

 

  1. 344’üncü maddenin 3. fıkrasında; her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedelinin, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebileceği hüküm altına alınmıştır. Hakimden kira bedelinin uyarlanmasının talep edilebilmesi için; beş yıldan uzun süreli kira sözleşmesinin varlığı söz konusu olmalıdır ve tarafların öncesinde anlaşma yapmış olmaları önem teşkil etmeyecektir.

 

  1. 344’üncü maddenin 4. fıkrasında; sözleşmede kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılma halinde, Kanun’da yer alan aşırı ifa güçlüğü hariç olmak üzere beş yıl geçmedikçe kira bedelinde artış yapılamayacağı hüküm altına alınmıştır.

 

İşbu hükmün 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girmesiyle birlikte, kira artış oranları sınırlanacak ve bu kapsamda kira sözleşmelerinde yer alan herhangi bir kira artış hükmünün Kanun’da belirlenen üst sınırı aşması halinde bu hüküm uyarınca geçerlilik kazanamayacaktır.

 

  1. VADEDEN ÖNCE MUACCEL OLMA VE CEZAİ ŞART (Kanun md. 346)

 

Kanun’un 346’ncı madde hükmü;

 

‘’Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.’’ şeklindedir.

 

Bu hüküm kira sözleşmelerine iki alanda sınırlama getirmiştir. Bunlardan ilki, kiracıya kira ve yan giderler dışında başka herhangi bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğine ilişkindir. Uygulamada bu giderler bakım ve tamir giderleri, asansör masrafları gibi karşımıza çıkmaktadır.

 

Bu hükmün yürürlüğe girmesiyle birlikte, kiracının kira ve yan giderler dışında herhangi bir ödeme yükümlülüğü bulunmayacaktır.

 

Sınırlama getirilen diğer alan ise kira bedelini ödememe/geç ödeme halinde kiracını cezai şart ödemesi veya sonraki tüm kira bedellerinin muaccel olmasına ilişkin düzenlemedir. Ancak 1 Temmuz 2020 tarihine kadar doğmuş cezai şart ve muaccel kira bedelleri geçerli olacak ve kiraya veren tarafından talep edilebilecektir. Özetle bu hüküm, 1 Temmuz 2020 sonrasında geçerli olmak üzere yürürlüğe girecektir.

 

Bu hükmün yürürlüğe girmesiyle birlikte, kiracı aleyhine düzenlenen cezai şart hükümleri ve vadeden önce muaccel olma şartlarını düzenleyen kira sözleşmesi hükümleri geçersiz sayılacaktır.

 

  1. DAVA SEBEPLERİNİN SINIRLILIĞI (Kanun md. 354)

 

Kanun’un 354’üncü madde hükmü;

 

‘’Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.’’ şeklindedir.

 

Bu hüküm ile birlikte, kira sözleşmelerine kiracı aleyhine getirilebilecek tahliye sebepleri gibi hükümlerin eklenemeyeceği ifade edilmektedir. Yargıtay kararlarında da, kira sözleşmesi hükümlerinin kiracı aleyhine değiştirilmesi halinde kira sözleşmesinin feshiyle birlikte, tahliye kararı da verilebileceği ifade edilmektedir.

 

Bu hükmün yürürlüğe girmesi ile birlikte, kira sözleşmelerinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemeyecektir.

 

 

  • DEĞERLENDİRMELERİMİZ

 

Bilgilendirme Notumuz’da değerlendirilen Kanun hükümlerinin, 1 Temmuz 2020 itibarıyla yürürlüğe girmesiyle birlikte, mevcut kira sözleşmelerinde Kanun’a aykırı olarak yer alan maddeler kendiliğinden geçersiz hale gelecektir.

 

İşbu Bilgilendirme Notu, ele aldığı konuların genel bir bakışı olarak hazırlanmıştır. Burada sağlanan bilgiler yayınlandığı gün itibariyle doğrudur. Marmara + İyiöz Hukuk Bürosu, bu yayının dayanarak alınan herhangi bir eylemden dolayı sorumlu tutulamaz.