Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ile İlgili Güncel Hukuki Gelişmeler

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (“GYO”), belli bir projeyi gerçekleştirmek maksadıyla süreli, belli alanlarda yatırım yapmak maksadıyla süreli veya süresiz; öte yandan kuruluş amaçlarında sınırlama olmadığı hallerde süreli veya süresiz olarak ve portföylerinin en az %75’inin Sermaye Piyasası Kurulu (“SPK”)’nca yayımlanan tebliğde öngörülen varlıklardan oluşması koşuluyla kurulabilmektedir.

 

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ(“Tebliğ”), 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmî Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Sonrasında ise 17.01.2017 tarihli ve 29951 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ile GYO mevzuatına dair detaylı düzenlemeler getirilmiştir. GYO ile ilgili kanuni düzenlemeler ise 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun (“Kanun”) 49. maddesinin 5 ve 6’ncı fıkralarında karşımıza çıkmaktadır.

 

İşbu Bilgilendirme Notu’nda GYO müessesine dair güncel hukuki gelişmeler yukarıda bahsi geçen bu iki tebliğ kapsamında ele alınacaktır.

 

1. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ KURULUŞ PROSEDÜRLERİNE İLİŞKİN GÜNCEL GELİŞMELER

 

Bahsi geçen tebliğlerin getirdiği düzenlemelere göre, GYO’ların iki şekilde kurulması mümkündür. Bunlardan biri ani usulde kuruluş, diğeri ise, evvelce kurulmuş bir şirketin GYO’ya dönüştürülmesidir. Bahsi geçen tebliğler Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yayımlandığı gibi, GYO’ların da SPK’dan kuruluş veya GYO’ya dönüşüm izni alması gerekli görülmüştür.

 

27449 sayılı ve 31 Aralık 2009 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan ve önceki tebliğde değişiklik öngören tebliğ ile GYO mevzuatında önemli değişikliklere gidilmiştir. Bu bağlamda, ani usulde kurulacak GYO’ların kuruluş şartları arasında yer alan “kurucuların GYO’nun çıkarılmış sermayesinin asgari bir tutarını halka arz edecek şekilde kurulmuş olmaları” şartı korunmuştur. Fakat bu maddede düzenlenen zorunlu halka arz oranı ise %49’dan %25’e çekilmiştir. İlaveten, sonradan GYO’ya dönüşecek şirketler için öngörülen GYO’ların %25 oranındaki hisselerini halka arz edeceğini kuruluş öncesinde SPK’ya taahhüt etmesi şartı getirilmiştir. Dolayısıyla, GYO’lar için zorunlu kılınan %25’lik halka arz oranı hem ani usulde kurulan şirketler hem de sonradan GYO’ya dönüşen şirketler için geçerli hale gelmiş; bu düzenleme Tebliğ’de ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ’de korunmuştur.

 

1. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINA İLİŞKİN ESASLAR TEBLİĞİ’NDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR TEBLİĞ İLE GETİRİLEN DÜZENLEMELER

 

1. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ’in 1. maddesi ile Tebliğ’in 11/A maddesine getirilen yeni düzenlemeler şunlardır:

 

• Münhasır olarak altyapı yatırımları ile hizmetlerinden oluşan bir portföyü işletecek GYO’ların kuruluşlarının ya da esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescil edilmesinden itibaren iki yıl içinde faaliyetlerin devamı için gerekli olan donanım, personel ve mekân ihtiyaçlarını temin ederek organizasyon kurmaları gerekli kılınmıştır. Buna ilave olarak GYO portföyünde yer alan varlıkların mahiyetlerinin ve ortaklığın aktif kısmının toplam değeri içinde sahip olduğu ağırlıkların öngörülen niteliklere ve sınırlamalara uygun olmaları ve bu uygunluğu ispat edecek gerekli belgeleri de SPK’ya sunmaları icap edecektir.

 

• (9) Münhasır olarak altyapı yatırımları ile hizmetlerinden oluşan bir portföyü işletmek maksadıyla kurulan ya da anonim ortaklık iken GYO ortaklığına dönüşen ortaklıklar için, Kurumsal Yönetim Tebliği’nde düzenlenen kefalet, rehin, teminat ve ipoteklere dair hükümler uygulanacaktır. Bu hükümlerin uygulanması ve mevcut uygulamaların Kurumsal Yönetim Tebliği’ne uygun hale getirilmesi için verilen süre, ticaret siciline tescili ile başlayacaktır. Ticaret siciline tescil edilecek hususlar ortaklıkların kuruluşları ile esas sözleşme değişiklikleridir.

 

2. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ’in 2. maddesi ile Tebliğ’in 17. maddesine getirilen yeni düzenlemeler şunlardır:

 

• 17/(2): Ortaklıkların yönetim kurullarında yalnızca dört yıllık üniversite mezunu üyelerin görev alabileceği düzenlenmiştir.

 

• 17/(3): Ortaklık, yönetim kurulu üyeliği pozisyonuna yeni atama yapıldığı takdirde, atamaya ilişkin karar, ilgili kişinin kişinin 1. fıkrada yer alan şartları sağladığını ispat eden belgelerle birlikte atamayı takiben en geç 10 iş günü içerisinde SPL (Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş.)’ye gönderilmelidir.

 

3. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ‘in 3. maddesi ile Tebliğ’in 22. maddesine getirilen yeni düzenlemeler şunlardır:

 

• 22/1-(r): GYO portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerde uyumluluk esası aranmıştır. Buna göre bir taşınmazın tapudaki niteliği ile fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin her birinin kendi arasında uyumlu olması gerekli görülmüştür.

 

• Bu durumun istisnası şöyle düzenlenmiştir: GYO’nun mülkiyetindeki arsa veya arazilerde metruk halde bulunup da herhangi bir gelir getirmeyen yahut da tapu kütüğünün beyanlar hanesinde bulunup da riskli yapı statüsünde belirtilmiş olan yapıların varlığı halinde bir önceki cümlede ifade edilen şartın yerine getirilmesi aranmayacaktır. Şu kadar ki; bahse konu durumun hazırlanacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit edilmiş olması ve icap ettiği takdirde taşınmazın tapudaki niteliğinde gerekli değişikliklerin yapılacağının SPK’ya beyan edilmesi bu istisnanın gerçekleşmesi için ön koşuldur.

 

4. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ‘in 4. maddesi ile Tebliğ’in 23. maddesine getirilen yeni düzenleme şu şekildedir:

 

• “23/1-(f): İlişkili taraflarına herhangi bir mal veya hizmet satımı işlemine dayanmayan borç veremezler.”

 

• Bu düzenlemeyle, önceki tebliğde yer alan “borç alacak ilişkisine girmezler” hükmü yerine “borç veremezler” hükmü getirilmiş ve ortaklığın borç almasının önü açılmıştır.

 

5. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ‘in 5. maddesi ile Tebliğ’in 27. maddesine eklenen yeni düzenleme şu şekildedir:

 

27/(4): Münhasıran altyapı yatırımları ile hizmetlerinden oluşan portföyü işleten / işletecek GYO’lar, eğer altyapı tesislerine ilişkin üretim lisansına ya da başka benzeri imtiyazlara sahip iseler; bu tesislerde yürütülecek üretim lisansına / imtiyaza bağlı faaliyetleri doğrudan doğruya kendisi yürütebilecektir.

 

6. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ‘in 6. maddesi ile Tebliğ’in 30’uncu maddesine eklenen yeni düzenleme şu şekildedir:

 

30/(2): GYO’lar, sermayesine %100 oranında iştirak ettikleri bağlı ortaklıklarının portföylerinde yer alan taşınmaz yatırımlarının finansmanını sağlamak amacıyla, kendi portföyünde yer alan varlıklar üzerinde rehin, ipotek ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirebilecek ve bu bağlı ortaklıklar lehine teminat, garanti ve kefalet verebileceklerdir.

 

7. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ’in 7. maddesi ile Tebliğ’in 34’üncü maddesine eklenen yeni düzenleme şu şekildedir:

 

• 34/(2): GYO portföyünde bulunup da devam eden ya da tamamlanmış taşınmaz projeleri kapsamında yer alan bağımsız bölümlerin satışına yönelik işlemlerde, bu bölümlerin rayiç değerleri GYO hesap döneminin son 3 ayı içerisinde tespit ettirilmiş ise, takip eden yılda 34/1-(g) bendi kapsamında yaptırılacak değer tespiti işlemine kadar önceki değerleme raporunun kullanılmasına imkan tanınmıştır.

 

• 34/(3): GYO portföyünde bulunup da kiraya verilmiş olan AVM, iş merkezi, ticari depo, ofis binası ve şube gibi taşınmazların kira değerlerinin tespiti, bölüm bazında ayrı ayrı yapılması yerine yapının bütünü için tek bir değer takdir edilmesi suretiyle yaptırılmasının önü açılmıştır. Kiracı ortaklığın ilişkili tarafı ise bu durumda kiraya verilen bölüme ilişkin kira değerinin tespitinin yaptırılması gerekecektir. Yukarıdaki fıkrada olduğu gibi bu bölümlerin rayiç kira bedelleri GYO hesap döneminin son 3 ayı içerisinde tespit ettirilmiş ise, takip eden yılda 34/1-(g) bendi kapsamında yaptırılacak değer tespiti işlemine kadar meydana gelebilecek kiracı değişikliği yahut kira sözleşmesinin yenilenmesi hallerinde önceki değerleme raporunun kullanılmasına imkan tanınmıştır.

 

8. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ’in 8. maddesi ile Tebliğ’in 40’ıncı maddesine getirilen yeni düzenleme şu şekildedir:

 

40/3-(ç): 37/1 kapsamına giren alım, satım ve kiralama işlemleriyle GYO’nun kamuya açıkladığı son finansal tablolarda yer alan aktiflerin toplamının %2’sini geçen alım, satım ve kiralama işlemlerini, en geç işlemin yapılmasını takip eden ilk iş günü içinde KAP’ta ilan etmek gerekir. Aktifler toplamının %2’sini geçmeyen işlemlerde ise en geç hesap döneminin bitimini izleyen 10 iş günü içerisinde KAP’ta ilan etmek gerekecektir.